【一手樓VS二手樓按揭】按揭成數+印花稅+收樓期全面比較｜銀行拒批點算？迪亞氏信貸高成數按揭方案
上車定換樓？2025年香港樓市點揀先醒？一手新盤有發展商優惠，二手樓有議價空間，但按揭、稅項、收樓期點樣影響你的荷包？等迪亞氏信貸同你拆解，即睇點樣借得醒、買得精！
一、什麼是按揭成數？一/二手樓按揭成數區別
按揭成數（Loan-to-Value Ratio, LTV）是指銀行或金融機構批出的貸款金額佔物業價值的百分比。例如，若一套樓價1000萬港元的住宅，銀行批出700萬貸款，按揭成數即為70%。按揭成數越高，買家所需支付的首期資金越少，但同時貸款金額增加，月供壓力可能上升。
2025年香港按揭成數新規
根據2024年施政報告，放寬住宅物業按揭成數至最高70%，適用於一手及二手住宅。以下是關鍵調整：
1、住宅物業按揭成數
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樓價範圍 |
最高按揭成數 |
適用情況 |
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3000萬港元或以下 |
70% |
適用於自住或投資物業 |
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3000萬至3500萬港元 |
60%-70% |
按金管局指引調整 |
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3500萬港元以上 |
60% |
高價物業貸款限制較嚴 |
2、非住宅物業（工商鋪、寫字樓）
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最高按揭成數60%（原為50%）
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適用於投資者或企業貸款需求
3、高成數按揭保險計劃（適用於首置人士）
部分新界區域（如元朗、屯門）的1000萬港元以下物業，透過按揭保險計劃，仍可申請最高90%按揭，但需符合特定條件。
一手樓 vs 二手樓按揭成數
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比較項目 |
一手樓 |
二手樓 |
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按揭成數上限 |
最高70%（符合金管局標準） |
最高70%（符合金管局標準） |
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按揭保險適用性 |
樓花（期房）需待落成才適用高成數按保 |
已落成物業可直接申請高成數按保 |
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貸款年限 |
一般可達30年（新盤樓齡低） |
受「75減樓齡」限制（樓齡越高，還款期越短） |
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評估價影響 |
通常按成交價計算 |
需銀行評估，可能低於成交價 |
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首期資金壓力 |
發展商或提供彈性付款方案（如建期付款） |
需準備更高首期（若評估價不足） |
關鍵差異總結
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按揭保險適用性：一手樓花需待落成後才能申請高成數按保，而二手樓可直接申請。
-
貸款年限：二手樓受樓齡影響，可能導致還款期縮短，增加月供壓力。
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評估價影響：二手樓需銀行估價，若低於成交價，買家需補足差額。
如需最新官方資料，可參考香港金管局按揭政策。
二、稅收項目全面對照表
置業稅項成本是關鍵決策因素，香港稅務局明確區分一手及二手交易稅制（詳見稅務局印花稅指南）：
表：2025年香港一手樓與二手樓主要稅項對照
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項類型 |
一手樓 |
二手樓 |
最新變動 |
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從價印花稅 |
按樓價階梯徵收（例：$1000萬稅率$300萬） |
同左：按樓價階梯徵收 |
2025年免稅額未調整 |
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買家印花稅 |
非永居/公司名義購入需付15% |
同左：非永居/公司名義購入需付15% |
豁免範圍限首置港人 |
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額外印花稅 |
不適用 |
持有<3年轉售需徵稅（6%-20%） |
3年禁售期維持不變 |
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地租/差餉 |
按應課差餉租值徵收（新盤估值較高） |
估值較低，但需留意舊樓維修附加費 |
差餉寬減上限維持$2500/季 |
注意：非永居買家需預留樓價15%-25%作稅務預算，永居首置客則僅需繳納從價印花稅。
由2025年2月26日起，第2標準税率如下：（如所計得的印花税包括不足$1之數，該不足之數須當作$1計算。）
（本圖來源於香港政府官網）
三、一/二手樓收樓期分別
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一手樓：長線規劃之選
若購入樓花項目（如啟德「天璽·海」關鍵日期2025年11月），收樓期可長達2年。其間需承受延遲交樓風險，但發展商多提供「關鍵日期賠償」條款。 -
二手樓：即買即住的現實方案
完成交易後約2個月即可收樓，適合租約期滿或急需入住的買家。但需注意「連租約盤」可能附帶租客佔用權限制。
風險提示：購買樓花須查閱「售樓說明書」及「批地條款」，確認發展商履約保證；二手交易則建議委託律師查冊，排除業權瑕疵。
交易流程區別
一手樓交易流程如下：
（本圖來源於消費者委員會）
二手樓交易流程如下：
（本圖來源於消費者委員會）
四、根據人生階段匹配物業類型
1、一手樓適合誰？
資金靈活：可運用建期付款分散支出
重視質感：願以溢價換取新樓裝修與會所
長線規劃：能承受樓花落成不確定性
2、二手樓適合誰？
首置上車：需議價空間降低總價（同區盤可低10%-20%）
即住需求：如新婚、子女入學等急迫時間線
高齡物業投資者：擅長翻新增值並短期轉售
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