2026物業套現全攻略：加按、轉按與二按的分別、最高成數計算及最新壓力測試｜迪亞氏信貸
📌 文章重點摘要
核心內容：物業套現不一定要經銀行！除了傳統的加按、轉按與二按外，若資金需求在100萬元以下，市場上亦有「免律師費、免扣樓契」的業主私人貸款可供選擇。本文為您全面比較各大融資方式的利息、成本與適用對象，助您精明解鎖物業潛在價值。
無論是突如其來的生意周轉、裝修開支，還是想靈活捕捉投資機遇，許多業主都會善用手頭的物業套現應急。不過，傳統向銀行申請加按或二按，往往需經律師樓辦理、手續繁複且審批期較長。如果只需要小額資金，又能否避開繁瑣程序？本文將為您拆解加按、轉按、二按與免契業主貸款的分別，助您輕鬆找到最化算、最快捷的資金流方案！
一、 您的物業最多可以套現多少金額？
若想了解大約可借貸的資金，可參考下列簡單的計算公式：
最高可套現金額 🟰 （物業最新估值 ✖️ 最高按揭成數）➖ 未償還的按揭餘額
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私人物業與業主貸款的額度差異：
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透過傳統的加按或轉按，最高可借到樓價的六至七成，適合需要數百萬大額資金的人士。
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若選擇業主私人貸款，雖然無須審查物業估值與按揭成數，但銀行或財務機構會根據您的月薪倍數來批出額度，上限一般在100萬至200萬港元左右。
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二、 甚麼是加按套現？與轉按、二按及業主私人貸款有何分別？
若想利用手頭上的物業換取現金，常見的方法主要有四種。我們可以先了解它們的基本分別：
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加按（向原貸款銀行增加貸款）：
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做法： 直接向原本承造按揭的銀行申請增加貸款額。
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好處： 手續在同一間銀行處理，無須轉換銀行，原本的低息按揭得以保留，新借出的部分則按最新利率計算。
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轉按（轉移至新銀行並增加貸款）：
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做法： 將整筆按揭貸款轉移至另一間新銀行，並順便放大貸款額。
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好處： 新銀行通常會提供豐富的現金回贈與優惠利率。惟須注意，若仍在原銀行的「罰息期」之內，轉按將須支付額外罰款。
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二按（向財務機構申請第二份按揭）：
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做法： 在保留原本銀行按揭的基礎上，另向財務機構申請第二筆按揭。
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好處： 審批速度較快。
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壞處： 利息通常遠高於銀行，且若未能依時還款，財務機構有權收樓。
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💡 業主私人貸款（無須抵押物業的信用貸款）：
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做法： 專為業主群體推出的信用貸款產品。
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最大好處： 無須抵押物業、無須經律師樓、無須在田土廳登記，屬於無抵押貸款的一種，特別適合需要借貸數十萬至一百萬元、希望盡快取得資金的人士。
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三、加按或轉按還需要壓力測試嗎？2026年最新審批標準
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金管局最新要求： 金管局已暫停以往嚴格的「加2厘」利率壓力測試。
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現行審批標準（DTI）： 銀行目前主要審視您的「供款與入息比率」。簡單而言，您名下的所有每月總供款加起來，不得超過總收入的 50%。
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退休或無固定收入人士： 若您已經退休且沒有固定薪金證明，銀行將根據您的「資產水平」（例如現金存款、股票、其他已供滿的物業）進行審批，惟最高按揭成數會被嚴格限制在四成（40%）。
四、 傳統加按與業主私人貸款：哪一個更適合您？
若您正在猶豫應選擇哪一種方案，可參考下方的清晰對比表：
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比較項目 |
銀行物業加按 / 轉按 |
業主私人貸款 |
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可借額度 |
高 |
中等 |
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法律與田土廳程序 |
必須經律師樓登記 |
無須抵押物業、免田土廳登記、私隱度高 |
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額外成本 |
涉及律師費、估價費及火險費 |
全免律師費、免估價費 |
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批核時間 |
需時數星期至兩個月 |
極速批核，最快當日過數 |
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聯名物業限制 |
所有業主必須一同簽署同意 |
部分機構允許單人申請，無須其他人同意 |
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實際年利率 |
按揭利率較低 |
利率相對按揭為高 |
五、您應該選擇哪一種方案？
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適合選擇傳統加按 / 轉按： 您的資金需求龐大，且用於非常長遠的規劃（例如海外置業或長線投資），需要較長的還款期來分擔壓力。
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適合選擇業主私人貸款： 您的資金需求適中，主要作短期周轉、裝修或清還卡數，同時希望手續簡便、無須驚動聯名業主，並希望避開傳統銀行的漫長審批流程。
總結：
不論是選擇哪種方案，最重要的是根據自身的資金需求與時間預算來做決定。若閣下遇到資金周轉需要，亦可考慮選擇迪亞氏信貸的業主貸款，我們提供極速批核與彈性還款安排，無須經律師樓及免按樓契，助您輕鬆解決資金難關。
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